KİRA ALACAĞI VE TAHLİYE DAVALARI

TAHLİYE DAVALARI :

Kira sözleşmesine bağlı olarak açılan tahliye davaları 6570 sayılı kanunla düzenlenmiştir. Bu kanun belediye teşkilatı olan yerler ile iskele, liman ve istasyon taşınmazlarına uygulanır. Bunun dışındaki taşınmazlara Borçlar Kanun hükümleri uygulanır.

KANUN METNİ: 6570 SAYILI KANUN :

Madde 7 – Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan

1. a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi,
2. b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,
3. c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,

ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,

1. d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyla altı ay sonra,
2. e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında, Tahliye davası açabilirler.

Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur.

BORÇLAR KANUNU :

1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
2. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
3. Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

3. Dava süresinin uzaması

MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

4. Dava sebeplerinin sınırlılığı

MADDE 354- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

5. Yeniden kiralama yasağı

MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi

MADDE 356- Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE DAVALARI:

Kiracı kanuna uygun şartlarda bir tahliye taahhüdünde bulunmuş ise taahhütte bulunduğu tarihte mecuru tamamen boş olarak kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.  Bu taahhüdü yerine getirmeyerek mecuru boşaltmayan kiracılara karşı taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde ya önce bir icra takibi yapılarak tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde yasal 15 günlük sürede mecuru boşaltması belirtilir. Bu süre geçtikten sonra mecur tahliye edilmez ise icra hukuk mahkemesine tahliye talepli dava ikame edilir. Ya da taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde direk Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Buradaki tahliye taahhüdünün yazılı olması, serbest irade ile verilmiş olması şarttır. Kira sözleşmesi imza tarihi ile aynı tarihe sahip tahliye taahhütlerini, taahhüdün serbest irade altında verilmediği karinesi ağır bastığından Yargıtay pekçok kararında geçerli tahliye taahhüdü saymamaktadır.

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARI :

Kiralanan şey kişinin için mesken ya da işyeri olarak kendisi, eşi , çocukları, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler gerekli ise o zaman ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılır. Bu davada özellikle ihtiyaç iddiası samimi olmalıdır. Mesela kızınız evleniyor ve kirada bulunan taşınmazınızda oturabilmesi için tahliye davası açacaksınız. Kızınızın nişan resimleri, başkaca kirada taşınmazınızın bulunmadığına dair belgeniz, deliliniz, başkaca kirada taşınmazınız olsa bile bu taşınmazın uygun olduğuna dair belge ve delilleriniz, evlilik tarihi alınmış ise buna ilişkin belge vb. gibi deliller ihtiyaç iddiasının samimiyetine esas teşkil eder. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde  görülür.

İhtiyaç sebebiyle alınmış bir tahliye kararından sonra herhangi bir sebeple ihtiyaç sona ermiş ise kiraya veren tahliye kararından sonra 3 yıl süre ile mecuru başkasına kiraya veremeyeceğinden öncelikle eski kiracısına yenide teklifte bulunmak durumundadır. Aksi takdirde kiracının böyle bir durumda kiraya verene tazminat davası açma hakkı bulunmaktadır.

YENİDEN İMAR VE İNŞA SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARI:

Taşınmazın yeniden imar ve inşası sebebiyle esaslı tamir ve tadilatlarda mecurun tahliye edilmesi gerekiyorsa, tadilatla aynı anda oturum veya kullanım mümkün değil ise kira sözleşmesi sonunda tahliye davası açılır. Bu davaların en büyük özelliği gerekli tadilat ve tamirat bittikten sonra aynı kiracıya mecurun teklif etme durumunun olmasıdır. Tadilat ve inşa bittikten sonra taşınmazın yeni hali ile yeni kira bedeli tahliye edilen kiracıya yazılı ihtarname ile bildirilmelidir. Bildirime karşı kiracı da bir ay içinde bunu cevaplandırmalı ve hakkını kullanmalıdır.  Kiraya veren tadilat ve inşa bittikten itibaren 3 yıl süreyle mecuru eski kiracısından başkasına kiraya veremez. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde görülür. Bu davada yeniden inşaya, esaslı tamir ve tadilata ilişkin olarak hazırlanan tadilat projesinin mahkemeye sunulmalıdır. Keşif sırasında teknik bilirkişiler, söz konusu tadilat sırasında taşınmazda kiracının bulunmasının fennen mümkün olmadığını bildirilerse, mahkemece tahliyeye karar verilir. Dolayısıyla yapılacak tamir ve tadilatın esaslı surette olması ve bunlar yapılırken mecurda kiracının oturmasının fennen mümkün olmaması gerekmektedir.

TAŞINMAZIN YENİ EDİNİLMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:

Bir taşınmaz Medeni Kanun hükümlerine göre kazanılmış ise kişi, kendisi, eşi , çocukları, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için mesken veya işyeri olarak kullanımı amacıyla önce taşınmazı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndererek durumu bildirir, 6 ay sonra da tahliye davasını açabilir. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

KİRA BEDELİNİN ZAMANINDA ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI :

Kiracı kira bedelini zamanında ödemez ise, her ödemediği kira için bir kira döneminde iki kere ihtarname gönderilmek suretiyle kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu durumda öncelikle kiracıya gönderilen ödeme ihtarlarının muaccel hale gelmiş bir kiraya ait olması ve ihtarnamenin usulüne uygun tebliğ edilmiş olması ve yasal ödeme süresinin ihtarnamede belirtilmiş olması şartı aranır. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

KİRACININ AYNI ŞEHİR VEYA BELEDİYE SINIRLARI İÇİNDE MESKENİNİN BULUNMASI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:

Eğer kiracının aynı şehir veya belediye sınırları içinde başka taşınmazı varsa, malikin isteği üzerine kiracı kirada oturduğu taşınmazı tahliye etmelidir. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Bu davada süre yoktur, her zaman açılabilir. Yalnız kiracının başkaca taşınmazı olsa bile bir takım sebeplerle kirada oturuyor olabilir. Bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının sağlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mahkeme tarafından dikkat elınır.

FUZULİ İŞGAL SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:

Kira sözleşmesinde aksine hüküm olmadıkça, kiralanan yer kısmen veya tamamen başkasına kiralanıp kullandırılamayacağından, başkasına işgal ettirilemeyeceğinden bu gibi durumlarda kiracı veya devir alan sıfatıyla girenlere ya da işgalen bulunanlara   tahliye davası açılır. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

AKDE AYKIRILIK SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:

Kiracı, kiralananı kullanırken belli bir özen ve dikkatle davranmak ve kullanmak durumundadır. Üstelik kira sözleşmesi yapılırken belirtilen mecuru kullanım amacına da uygun kullanmak durumundadır. Buna aykırı davranan kiracı ihtarla uyarılabilir. Uyarıya rağmen aykırılık devam ederse kiralayan bu sebeple tahliye davası açabilir. İhtarla uyarılmayan ve yanlışlığı düzeltme hakkı tanınmayan kiracıya karşı dava açılamaz. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

KİRA BEDELİNİN ÖDEMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE:

Ödenmeyen kira bedelleri için kira sözleşmesi sonu beklenmeden yapılan takipte yasal süresi içinde kiralarını ödemeyenlere karşı açılan tahliye davaları vardır.

Bu durumda ödenmeyen kira bedelleri için ihtar çekmek yerine önce bir icra takibi başlatılır ve yasal 30 günlük sürede kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya borçlu sıfatıyla   ödeme emri gönderilir. Yasal 30 günlük sürede borçlu oldukları kira bedellerini ödemeyenler hakkında icra hukuk mahkemesine tahliye davası açılır.